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5 Dicas na aquisição de um terreno para construção

Atualizado: Abr 5

Comprar um terreno com vista à construção da própria casa, poderá ser a realização de um sonho ou um terrível pesadelo. Por isso, antes de dar esse passo é importante ter em atenção alguns aspetos cruciais. Neste artigo, iremos explicar-lhe em 5 passos distintos alguns dos aspetos aos quais deve prestar especial cuidado. Desde a escolha do terreno até à fase do financiamento, fique por dentro de tudo!

1 - Escolha do terreno

Em primeiro lugar, será importante escolher o terreno que irá servir de palco ao seu projeto. Aqui, deverá prestar atenção a algumas dicas, que não deve descurar, de forma alguma. As caraterísticas do terreno que quer adquirir são cruciais para que o processo de construção possa decorrer sem "surpresas". Fatores como, declives, características do solo, existência de lençóis de água são alguns exemplos de situações que deverá equacionar na escolha de um terreno para uma futura eventual construção.


Não obstante a evolução atual da engenharia estrutural se encontrar num avançado estádio de desenvolvimento, e até ser possível operar em situações inimagináveis, tenha em consideração que poderá vir a ser dispendioso resolver ou emendar problemas na estrutura de um edifício. A recomendação que lhe deixamos é de se fazer acompanhar por um técnico, devidamente experienciado e habilitado, para este tipo de projetos. Poderá ser um custo que mais tarde, venha a ser bem empregue. E em caso de dúvida, então não facilite de todo.


Outra questão a ter em consideração na escolha do terreno é a sua localização. A localização é nevrálgica e o ponto central da construção da sua casa de sonho. Caso tenha a possibilidade e a oportunidade de escolher, deverá optar por um terreno que esteja já inserido numa zona com autorização para construção e que as infraestruturas básicas, tais como saneamento básico e linhas de tensão elétrica, se encontrem facilmente acessíveis. Novamente, poderá ser um terreno mais caro, mas mais tarde a sua carteira poderá agradecer.


2 - Verificar a viabilidade do terreno

Antes de se comprometer com a compra do terreno, e assinar qualquer Contrato Promessa Compra e Venda (CPCV), é crítico verificar as classificações do terreno a nível municipal.


Muitos terrenos têm excelentes características e estão localizados em zonas excelentes, só que não se pode construir neles. Portanto, deve consultar os documentos municipais para garantir que se pode construir (e o que) nesse terreno em concreto.


Procure junte da Câmara Municipal da localidade do terreno informar-se acerca do Plano Diretor Municipal (PDM), parte do Plano Municipal de Ordenamento do Território (PMOT), acerca da viabilidade do terreno.


No PDM deverá estar atento a:


Ao regulamento, onde se encontram as regras que se aplicam ao uso, transformação e ocupação do solo, com carácter vinculativo perante as entidades públicas e particulares.

À planta de ordenamento, para verificar a organização do espaço presente no território municipal. Aqui terá de ter atenção se o terreno que pretende adquirir se encontra classificado como Solo Urbano Urbanizado, Solo Urbano Urbanizável, ou Solo Rural. Nestas duas últimas situações, a construção não deixa de ser possível, mas serão necessários alguns procedimentos para que possa realizar obras de construção (e alguns deles podem demorar longos anos).

À planta de condicionantes, para consultar quaisquer restrições de utilidade pública que possam limitar ou impedir de qualquer forma específica o aproveitamento do solo para outros fins. Ou seja, vai encontrar todas as restrições (caso existam) a que o terreno que pretende adquirir possa estar sujeito.


Além do Plano de Ordenamento e do Plano de Condicionantes, tenha atenção também consultar ao Plano de Urbanização e Plano de Pormenor da zona correspondente ao terreno em vista. Até porque se o terreno se encontrar já num loteamento urbanizado, este Plano de Pormenor passa a ser o documento que fará mais sentido consultar, porque permite uma visão detalhada da área urbanizada.


3 - Financiamento

Relativamente ao financiamento do seu projeto, o nosso conselho é que faça um pré análise logo no início do processo. Não fará muito sentido andar a procurar e visitar terrenos, e averiguar sobre a possibilidade de construção caso não tenha uma certeza de conseguir o financiamento.


Caso o recurso a crédito seja uma opção, existem várias soluções disponíveis no mercado. Dependendo do tipo de construção pela qual venha a optar (ex: construção tradicional ou LSF), as instituições bancárias poderão oferecer diferentes condições. O ideal é consultar um especialista na área, através de um intermediário de crédito, devidamente certificado, que ao trabalhar com várias instituições bancárias, poderá fazer gratuitamente esse trabalho por si. Podemos ajudar nesse processo. É rápido, fácil e gratuito, basta preencher este formulário ✍


Apesar do crédito pessoal ser uma das soluções mais rápidas para a compra de um terreno, pois não tem de entregar qualquer documentação do terreno, bastando alguma documentação pessoal, não é a melhor opção. Disponibiliza capitais até cerca de 50 mil euros, mas os prazos são francamente mais reduzidos e a taxa de juro muito mais penalizadora.


Provavelmente, a melhor solução será um crédito para aquisição e construção, que poderá incluir o custo do terreno no crédito para a construção.


Este tipo de crédito exigirá um processo mais complexo e será necessária a documentação que normalmente é requerida aos consumidores para um crédito habitação normal. Também será exigido um projeto de arquitetura, que servirá de base à avaliação da obra e consequentemente o montante de financiamento máximo permitido. Vai beneficiar de um prazo muito mais alargado e com uma taxa de juro muito mais competitiva. No entanto, o prazo máximo possível é muito superior e também a taxa de juro a que o empréstimo estará sujeito será menor.


4 - Aquisição do terreno e formalidades

O próximo passo trata-se da aquisição do terreno. Neste momento, deverá já ter escolhido o terreno e arrumado a questão do financiamento. Deverá apresentar uma proposta e, se aceite, assinar o CPCV. Não sendo obrigatório por lei, confere-lhe algumas garantias de que o terreno será seu.


Findo este processo, e caso o terreno não se encontre devidamente licenciado, será necessário apresentar um projeto de licenciamento na Câmara Municipal. É no fundo o procedimento legal mais complexo de todos mas absolutamente obrigatório em grande quantidade de casos. O pedido é submetido com o projeto de arquitetura e especialidades e aguarda o parecer da câmara e respetivas entidades externas. Após o deferimento e entregues os documentos do construtor, o requerente pode fazer o pedido de alvará de construção. Após as obras estarem concluídas o promotor entrega o livro de obra e documentos respetivos e solicita o alvará de utilização à câmara.



Os projeto de especialidades podem ser entregues com o projeto de licenciamento ou logo em seguida. Após comunicado o deferimento, é necessário entregar os documentos do construtor e do requerente para ser efetuado o pedido de alvará de construção.


Concluída a obra, será entregue o livro de obra e os respetivos documentos e poderá depois ser requisitada a licença/alvará de permissão de habitação na Câmara Municipal.


No entanto, em muitos casos não será necessário pedir o Licenciamento, pois aplica-se na generalidade a zonas sem plano de ordenamento do território, isto é, sem PDM. Ou seja, zonas sem regras específicas de construção. O pedido de licenciamento será necessário nos seguintes casos:

  • Terrenos não abrangidos por uma operação de loteamento;

  • Terreno sem um plano municipal específico de uma determinada zona;

  • Terrenos sem qualquer Plano de pormenor;

  • Imóveis classificados ou em vias de classificação;

  • Imóveis ou terrenos integrados em áreas abrangidas por zona classificada ou em vias de classificação.

De modo a evitas contratempos e custos desnecessários é fundamental que o pedido seja bem instruído e bem fundamentado. O pedido de licenciamento é um processo formal a solicitar à Camara Municipal um determinado uso para um edifício específico. Estão aqui algumas dúvidas comuns que pode consultar.


5 - Impostos

A nível municipal existem dois tipos de taxas a ter em conta:

  • Taxas Urbanísticas;

  • Taxa de Compensação Urbanística.

A nível nacional existem outros dois tipos de taxas a considerar:

  • IMT:

  • A taxa aplicável de IMT a um prédio rústico é de 5%;

  • A taxa aplicável de IMT prédio urbano é de 6%.

  • IMI:

  • A taxa aplicável de IMI a um prédio rústico é de 0,80%;

  • A taxa aplicável de IMI a um prédio urbano varia entre 0,30% e 0,45%.

Com este artigo pretendemos alertar para todos os fatores envolvidos na aquisição de um terreno com vista à construção. Naturalmente, é um processo mais longo e burocrático do que adquirir com a casa já construída. No entanto, a construção tem várias vantagens, entre elas a possibilidade de escolher os materiais ao seu gosto.


Tal como dissemos: pode ser um sonho ou uma verdadeira dor de cabeça. Informe-se e escolha alguém que o apoie em todo o processo. Se desejar, entre contacto connosco, estaremos cá para ajudar, desde a escolha do terreno, ao financiamento e à escolha do construtor da sua casa de sonho.

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