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Mais-valias. Fazer as contas antes, pode fazer poupar milhares de euros depois

Atualizado: Abr 14

As mais-valias na venda de imóveis é um dos temas quentes para quem está a passar por um processo de venda. Questões como: Qual a fórmula de cálculo? Posso ter direito a benefício fiscal? Estarei isento do pagamento de mais-valias? Quais os prazos? Como se deve declarar no IRS?



Saber responder a estas questões, antes da venda, pode fazer a diferença entre poupar vários milhares de euros ou ter de os pagar ao Estado.


Então importa perceber que a venda do imóvel só implica o pagamento de IRS se forem apuradas mais-valias. E por mais-valias, entende-se, se for obtido lucro com a transação.


E como se calculam as mais-valias?


As mais-valias calculam-se fazendo a diferença entre o valor de aquisição (preço de compra) e o valor de realização (preço de venda), menos as despesas dedutíveis com a compra e venda e os encargos com a valorização do imóvel (obras, por exemplo).


Se decorrerem mais de 24 meses entre a data de compra e a data de venda, o valor de aquisição é atualizado através da aplicação de 75% de um coeficiente de desvalorização da moeda.


Mais-valias = Valor da realização – Valor da aquisição – (Encargos com a realização e aquisição + Despesas com a valorização da casa)


E atenção que para o apuramento das mais-valias, a AT considera sempre o maior de dois valores: valor de aquisição/realização ou Valor Patrimonial Tributário (VPT) da casa no momento da transação.


Porém, a mais-valia obtida poderá ser parcial ou totalmente excluída de tributação, se cumpridas algumas condições.


E que condições são essas?


Em primeiro lugar, a legislação fiscal, prevê que apenas poderão ficar excluídos de tributação os ganhos obtidos com a venda de imóveis que estejam afetos à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar.


Neste sentido, para que seja possível ao contribuinte beneficiar desta vantagem fiscal, é imperativo que esteja em causa a venda da sua habitação principal, pelo que este regime não é aplicável aos ganhos obtidos com a venda de quaisquer outros imóveis detidos pelo sujeito passivo (por exemplo: habitações utilizadas para o exercício de uma atividade profissional ou segundas habitações utilizadas para outros fins).


Adicionalmente, para que seja aplicada esta exclusão de tributação devem estar igualmente cumpridas as seguintes condições:

  • O valor de venda do imóvel, após ser deduzido de qualquer amortização de empréstimo anteriormente efetuado para a sua compra, seja reinvestido:

a) na aquisição de outro imóvel;


b) na aquisição de terreno para construção de imóvel ou respetiva construção;


c) na ampliação ou melhoramento de outro imóvel, em qualquer um dos casos, destinado à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar. Este novo imóvel poderá ser localizado em território português ou no território de outro Estado-Membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu.

  • O reinvestimento seja efetuado nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda do imóvel;

  • O contribuinte declare a intenção de proceder ao reinvestimento, total ou parcial, na sua declaração Modelo 3 de IRS referente ao ano da venda do imóvel.

O contribuinte que pretenda beneficiar deste regime fiscal, deve ainda garantir que:

  • Afeta o novo imóvel à sua habitação própria e permanente, em caso de aquisição do mesmo, através da atualização da sua morada fiscal, no prazo de 12 meses após o reinvestimento;

  • Nos restantes casos (por exemplo: construção ou ampliação), requer a inscrição do imóvel ou das alterações efetuadas na matriz predial, no prazo de 48 meses desde a data da venda e a afetação do imóvel à sua habitação própria e permanente (através da atualização da sua morada fiscal), até ao fim do 5.º ano seguinte à venda.

Se ainda ficou com alguma questão ou se pretende recorrer à ajuda dos Dicas de Poupança sobre mediação imobiliária, entre em contacto connosco que temos toda uma equipa de especialistas no ramo imobiliário.

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